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2018-09-22 13:36 来源:大河网

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房产百科新房知识准备买房准备流程【必看】买房终极攻略吐血整理!不得不收藏!

【必看】买房终极攻略吐血整理!不得不收藏!

  • 3月23日,美国中国商务部给出回应,拉出一张长达128项的拟中止减税领域。

    ??买房——是最需要技巧、经验和战略的,所以这着实是一篇详述买房的实用干货,请各位保持头脑清醒和周围环境安逸,让我们共同深入探讨。

    ??在整个二手房置换过程中,买房是最后环节,也是最终目标。虽说政策和卖房也很重要,但是归根到底都是为买房做准备的。在前两部分做出的所有努力,都是为了在买房这一环节尽可能的争取到更多的主动权和话语权,不至于陷入被动和被害的局面。而且在国内大多数城市,买房的下家始终处于弱势地位,整个过程如同盲人摸象,不到摘下眼罩的那一刻,根本无法预估未来是否安全。那么问题来了,是否可以扭转这种局面,规避这些风险呢?答案是:不能。换言之,如果你的专业和经验足够优秀,那么有90%几率可以确保买房顺利完成,剩下10%就是你的人品和运气了。所以,我认为更有必要把我积累的经验写出来供大家参考分享,做到9成把握,做自己命运的主宰者。下面我将分三部分进行分享:

  • 1

    ??前 期 准 备

    ??买房的前期准备主要有了解政策、卖房、资金准备。主要简述政策和资金问题。

    ??1、政策研究

    ??小编曾反复提到政策的重要性,因为在历来房产纠纷中,因为政策原因打官司的比例至少占一半,比如不了解限购政策,贷款额度不够,税费超出预期承受不了等等都是会直接导致违约的,所以,政策研究透,与专业人员多沟通和通过官方途径咨询都是很有帮助的,要做到有备无患。

    ??1.1、限购政策。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是,下定或者签完合同付完首付后,到交易中心备案时,才被告知限购不能买房,直接导致违约,赔付上家违约金几十万到几百万不等。这种血淋淋的代价我不希望任何人碰到,那么在操作前就必须要弄清楚上海的限购政策。

    ??我这里举个最为常见的例子:一对沪籍夫妻2014年结婚时共同购买一套婚房,男方父母在2012年改善住房条件,置换过一套住房,产证上有父母和男方三人名字。2017年,夫妻二人想要投资一套住房。

    ??请问,他们可以买吗?答案是:不能。

    ??也许很多人会认为,沪籍家庭第三套房产才限购啊,他们应该可以买。但是,事实却是此时已限购。因为男方父母购买的房子是在2018-09-22之后,而且有男方名字,现在男方名下已有2套住房,以家庭为单位,夫妻双方已经有2套了,所以限购。如果男方父母在2018-09-22之前购房,那么没问题,这套不占用男方指标,夫妻还可购买一套。在上海这种家庭不在少数,而且是结婚前,男女双方都与父母共有房产或者单独购置过房产,这种情况就要仔细辨别,把政策研究透彻,而且绝对不能心存侥幸,一定要把自己的和配偶房产厘清。

    ??1.2、贷款政策。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付几成,是否能够贷足,再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子。首套首付35%(纯公积金30%),二套普通50%,二套非普通70%。公积金的额度上限120万(首套,有补充),商贷根据收入来核算,通常银行根据你的工资流水账单和单位出具的收入证明确定贷款额度,月还款额不超过月工资收入的50%。

    ??此外,银行和公积金管理中心确定首付金额和贷款额度是通过其委托的评估公司出具的评估价为依据的,如果你的合同价基本是市场价那没问题,如果是明显做低或者做高的,那么很可能你之前精心计算的首付价和贷款价就会有差距,在签署贷款合同时,银行或者公积金中心会告知,首付是否需要在过户之前补齐。能用公积金贷款的一定要用,并且要贷足。不要听中介人员和银行贷款人员的所谓的纯商贷流程快,放款快。他们是为了给银行拉生意,他们都有绩效任务的。

    ??从大数据上讲,从申请到放款,纯商贷比纯公积金贷最多快1-2周,这还得看行情,比如现在,国家抑制房价,银行去杠杆,银根吃紧,万达都被迫卖房还债了,银行放款会很谨慎的,公积金反而会保证刚需改善等刚性需求的贷款需要,不会停贷。而且,公积金利率3.25%,商贷4.9%,同样贷100万20年,公积金月还5672,商贷月还6544,高出近900元。由于公积金贷款额度最高为120万,改善二套为100万,所以,基本上都需要采用组合贷款,记住,不要纯商贷(土豪请随意)。

    ??1.3、各项税费。买房通常只需缴纳契税和中介费。但是在上海,绝大多数买房的下家需要替上家缴纳增值税、个税和中介费。这样算的话,下家就需要缴纳所有的税费,这些税费最高可达合同价的11.6%,所以说在买房前一定要将这部分资金考虑在内,给自己留有余地。而且,在看房过程中,房子产证是否满二年满五年,是否普通住房也是重要的挑选指标,尤其对于资金紧张的首套朋友。

    ??此外,遗产税和房产税,对于买家来说,这个可是致命的问题。看房过程中要向中介和上家确认清楚,“有”还是“不知道”,因为,这个费用通常在合同网签完付完首付之后,到交易中心审税后才被告知上家,下家则有可能过户时才能知道,等到下家贷款合同签好,准备过户那天,上家要求替他缴纳这两笔费用时,必定让下家措手不及,由于遗产税是合同价20%,房产税不定,所以这么大的金额一定会引起纠纷,导致无法过户。

    ??2、资金准备

    ??在充分研究限购、贷款和税费政策之后,通过对目标小区的房价了解,大体上就可以计算出自己是否可以购买到心仪的房子了。这里奉劝大家,在看房之前,要务必计算出购买房屋的总价和首付成数,并且要给自己留一点资金余量,切不可把自己所有的钱全部算在房价内,因为我之前说过,银行批复你的贷款额度不一定是你或者中介提前算好的,根据目前的信贷行情,很可能不会贷足,而且放款还要慢,这就需要你在过户之前补足差价充当首付款。

    ??如果你是置换客户,那么你正在售出的房子,要督促你的下家尽早办理相关手续,行使你上家的权利,越早拿到钱越好,能早一天就力争早一天,置换房屋是争分夺秒的战斗,钱在谁手里,谁就有发言权,谁就有主动权,而且房产政策的出台通常是突袭性的,也许你昨天网签的合同,今天就出新政,假如被下家耽误一天,导致你卖房耽搁,那么你买房计划也就泡汤了。所以,祈祷吧,祈祷在自己尽最大努力的前提下,不要出新策。

  • 2

    ??看  房

    ??看房过程是需要眼力、体力和鉴别力的。是否能够买到满意的房子,基本上取决于你看过多少套房子。本人2012年置换时,看过50多套房子,2016年看过40多套,不是因为我不努力了,而是,我太熟悉这个板块的房子了,比绝大多数中介人员还要熟悉,一套房源出来的第一时间,我就可以掌握,之后几天才会有中介向我推荐,而且只要说出哪个小区,我就知道有几套房子在卖,价格房型楼层装修如何。唯有这样,才能以最高的性价比买到满意的房子。以下是看房,选房的经验和技巧:

    ??1、首先另外购买一张电话卡,作为购房专用联系电话。必须杜绝用自己的常用电话和微信与中介联系,否则,你将永无安宁之日。本人2012年置换时留给中介的电话,现在他们还在向我推销。

    ??2、网上预约中介看房。现在买房,你可以不必每家中介门店都去实地拜访,二手房网站很多,虽然靠谱的不多,但是联系方式是绝对没问题的。你可以在链家,安居客和搜房网等网站上看到合适的房子,就直接电话联系中介,虽然这些房源70%都是假的,但是,你可以和中介人员说清楚你想购买的房子的要求,包括总价,小区,楼层,朝向和装修等。然后,让他们有合适房源联系你看房。一定要找大中介,例如链家,中原,21世纪,我爱我家等连锁中介,他们操作相对正规,更加专业,合作的贷款银行较多,基本可以挑选到符合你要求的银行,一家银行不行再换一家,对下家有保障。小中介夫妻老婆店不要找,他们以租房为主,买卖不专业,会有隐患。接下来,最迟第二天就会有中介源源不断的约你看房了,恭喜你,可以开启你的看房之旅了。

    ??3、确保第一时间掌握新出房源的信息。你所找的中介数量不能太少,在你目标小区周围,通常不低于10人左右为好,同一门店不能找2个人,会引起矛盾,确保你找的这些中介人员不是同一门店就行。而且要与中介人员至少在表面上处成非常好的朋友关系,并且确保周边所有大中介门店都有你的“线人”。这样才能确保你能在第一时间掌握新出房源信息。房子没有十全十美,只有无限接近完美,由于信息不对称,使你错过了买到超高性价比的房子,是多么的痛心疾首啊。

    ??试想,你在看房过程中,听中介闲聊:昨天刚卖掉一套适合你的房子,或者前天有一套很适合你的房子刚出来2小时就被定了,这时你的感受如何?你是否也在苦恼为啥就买不到打折急售的房子呢,买不到性价比高的房子呢,原因很简单,这种房子信息都掌握在中介自己的手中,没等别人知道,就被关系户和他们熟悉的人抢掉了。这才是淘到便宜房子的唯一最有效途径。

    ??可以给大家讲个例子:2016年我置换委托的中介门店经理2015年11月购买了长宁延安西路利星国际广场一套140平房子,总价470万,单价3.4万,当时这个小区价格应该在4.5万元左右,这么便宜的房子根本就没等挂出来,就被中介经理自己买下了,上家是个土豪老外,开跑车泡美女的那种,对人民币没有概念的。而且,这个经理和老外商定先签合同付50万首付, 6个月之后再继续办理备案贷款手续,然后,他才把自住房挂牌出售。真心敬佩他的胆魄啊!

    ??4、坚持自己的选房标准。合格的中介人员只会向你夸大房子的优点,对缺点只字不提,切记不可被他们忽悠。虽说,十全十美的房子不会有,但是有些原则性的标准是必须要坚持的。比如,朝南、噪音、震动、顶层等。朝南这条在上海是必须坚持的,没有朝南房间,就等着梅雨季节房间发霉吧。还有靠近高架和地铁轻轨的房子要注意,如果没有遮挡,那么噪音是首要问题,高架噪音是24小时不间断的,尤其下雨天,车轮碾压水声的噪音至少增加一倍,而且,楼层越高,噪音越大,因为,声音在向上传播的途中没有遮挡。还有紧靠变电站的房子坚决不能买,本人就曾从事相关工作,参与说服居民变电站对居民没有影响,但是,电力公司的领导员工却从不买这样的房子。不要说政府骗人,不说谎不代表说真话。退一万步讲,即使你打折买到这样的房子,将来出手也是问题。

    ??另外,顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题,即使平改坡的老公房也存在隔热不好的问题。还有一种紧靠地铁线路的房子,在地铁开过的时候会有震动,这种房子通常是沿马路的,道路下刚好有地铁隧道,不管是多层还是高层都有可能有震动,我朋友的邻居就有此问题,而且是10年房龄的次新电梯高层住宅,一杯水放在桌子上,地铁开过时,水就在颤抖,睡觉时也会有感觉,当然这也许不会影响居住安全,但是,没人愿意一辈子住在这样的房子里。这种房子中介和上家是绝对不会告诉你的,只能自己留意了。

    ??最好根据个人喜好,初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬指标是自己完全不能接受和完全不适合自己的,比如刚才说的靠近变电站,有否电梯,有否高架,是否顶层等。软指标是房间格局、装修、小区环境、绿化等,硬指标是减分项,软指标是加分项。最好不要突破自己的硬指标。虽然我知道选房过程会眼花缭乱,但是还是要坚持自己的几项硬指标不能突破,因为硬指标无法更改,是无法挽回的,切不可贪图便宜,而软指标是可以通过装修美化避免的。

    ??5、守住自己的购房预算。置换需求的朋友通常资金有限,一般是卖房款加积蓄再加贷款来换购新房,资金都是算好的。在看房过程中要尽量看在自己预估房价内的房子,不要一味的听信中介人员忽悠,突破自己的预算,将自己置于被动局面。

    ??比如,你告诉中介要买800万的两房,在看过几套不满意之后,为尽快促成成交,中介会频繁给你推荐900万至1000万的三房,而且振振有词的说服你:“房价还会涨,5年过后你就会嫌现在买的小了;已经贷了200万了,不在乎再多贷100万;你孩子马上就长大了,需要独立房间”等等。这些虽然是事实,但是在当下,如果经济压力确实承受不了,就必须坚决拒绝中介的建议,否则,他今天带你看1000万的房子,明天带你看1100万的房子,那整个购房节奏就被他打乱了。而且,在你拒绝他之后,并明确告知自己的购房预算和要求后,他才会安心帮你找符合你条件的房源。

    ??6、房子的好坏和是否抢手要靠自己评判,不能完全听信中介。很多买过房子的朋友都有这样的感受,就是刚看完一套房子,中介就开始游说:“现在这个行情你懂的,这种房子很抢手的,不出2天马上卖掉”或者“一会我的同事也会带2组客户过来看房,听说那个客户很有诚意要买的”,再或者“昨天我同事带看的客户很满意,今天想带家人过来复看下,晚上就下定了”。这些耳熟能详的说辞对一个买房经验不足的人来说,简直具有极大的蛊惑性,使他们丧失了对房子基本的判断。

    ??还有一种中介常用的伎俩,就是中介会将所有意向客户全部约在同一时间点来看同一套房子,人为造成非常火爆抢手的假象,对涉世不深的购房者来说,这个心理压力可想而知。所以,遇到类似的情况,千万不能慌张,要回家静下心来想清楚,这套房子不管是否真的抢手,是否真的明天就卖掉,它是否满足你的各项购房标准,是否有重大缺陷还没有发现,如果不满意,一定要慎重,切莫人云亦云,落入了中介的圈套。

    ??7、一定要了解清楚上家为啥卖房。买房子最大的风险就是两点,一是钱付了,没拿到房子;二是房子拿到了,是个凶宅。所以弄清楚为啥卖房极为重要。看房之前,要向中介了解清楚上家的情况,是年轻人还是老人,为啥卖房,是改善置换还是需要现金,是家庭矛盾还是子女分家,是移居它地还是移民海外,要做个初步了解,通常在上家挂牌的时候,合格的中介都会询问为啥卖房,是否置换等信息。在看房过程中,通常会遇到上家,那么在看完房子后,一定要和上家聊聊家常,最主要的目的就是问出他卖房的目的是啥,其实,通过聊天和对房子的查看,基本上可以了解清楚上家和房子的大体情况,虽然不能百分百确定房子是否有问题,但是可以大幅降低风险。

    ??8、看房时要尽量当面挑毛病。在中介陪同下看房子时,当着中介的面,房子优点要少说,缺点要多说,这样中介会觉得你懂行,不好忽悠,而且在你看不中的情况下,中介可以很自然的理解你,并继续帮你找合适的房子,试想,你看完房子说的都是房子的好,没有缺点,那中介就会盯着你赶快下定了,你不喜欢他也不知道,还会怪你不诚心买房,随便看看呢,中介也没有积极性再帮您找房子了。

    ??另外一点更为重要,如果房子看的不错,基本满意的前提下,如果上家在场,那么必须当上家的面,客气的挑出房子的诸多问题和缺陷,并表示不是特别满意,再回去考虑下,这样做是为今后的砍价做准备。千万不能当上家的面,夸赞他的房子好,否则,就等着跳价吧。

    ??9、遇到跳价的房子切不可跟进。跳价通常发生在房价上涨过快的时期,上家担心房子卖便宜了,想卖在自认为的最高点。我的朋友就遇到这样一个例子,他前年想投资一套小房子,看过多套之后看中一套报价355万的房子,当晚,朋友告知中介约上家第二天中午下定,结果30分钟过后,上家反馈过来,涨价至370万,朋友思前想后,本来这套房子报价就低于市场价,370万还比市场价低些,朋友怕被其他人抢走,遂反馈给上家愿意接受,结果第二天一早9点钟,朋友接到中介电话,房子涨至400万。此时朋友才看清楚上家的真面目,这种上家根本不诚心卖房子,或者说可卖可不卖,他的目的就是试探行情,没有最高只有更高,你出800万,他照样不买,除非等到接下来没人出价了,他才有可能再次调头回来找到你,同意你800万买他的房子。

    ??而且与这种上家合作最危险,只要有人出价高一点,他随时会违约,根本没有做人的诚信可言。所以,碰到恶意多次跳价的房子千万不要追涨,更不敢买。相反的,如果是由于购买人太多而导致上家跳价的房子,可以结合该上家过往表现综合考虑。

    ??10、买与卖选择同一家中介可得更多实惠。如果你卖房找的中介,你感觉比较靠谱,比较专业,整个过程还比较顺利,同时,你换购的房子正好也在同一板块内,那么,我建议你可以在买房时也找同一家中介。如果,你在别家中介看到满意的房子,也可以询问这家中介是否有这个房源,只要不是独家通常都会有的,那么,你就可以低调的与他合作了,这也是他求之不得的,生意送上门哪有不做之理。这种行为切记低调,以免引起矛盾,且要告诉带看中介你不喜欢这套房子不打算购买。

    ??找同一家中介有三大好处:一是免去了换一家不靠谱中介带来的不可控风险;二是这家中介会更加卖命的帮你找房源,帮你和房东砍价,帮你了解房子的过往情况,帮你在签署合同时争取更多的利益,因为,他们已经当你是老顾客,老朋友了;三是你可以要求中介费打折优惠,作为给他们这单生意的交换条件。请相信我,一般的中介可以为你打5折优惠,如果是买1000万的房子,可以为你省去10万元,你省10万,他们赚10万,何乐而不为呢!

    ??11、一定要选择不同时间再次看房。对于比较中意的房子,即将纳入最后抉择之前,一定要选择一个与上次不同的时间来看一次房。可以和中介说配偶或者老人想再来看次房子。但是这次看房的关键是看采光,噪音,小区环境和安保设施等。因为第一次看房重点是放在房屋内部格局和楼层装修上,第二次则要放在白天采光如何,白天晚上噪音如何,小区下班后停车如何,夜晚门卫安保如何,楼下是否有变电站垃圾站等重大负面设施等等。只看一次房就出手的要么是老土地,要么就是港卵。

    ??12、是否学区房要在区教育局网站上查询。如果你计划买学区房,又苦于不确定哪些小区属于目标小学的学区房,那么很简单,你在区教育局网站上查询,每年都会在4、5月份公布该区所有小学的招生范围,具体到门牌号码,这是最权威的。千万不能听中介的一面之词,在他们口中,所有房子都是学区房。另外,现在市中心的静安黄埔徐汇长宁等区已开始实施每户住址5年内只能有一位学龄儿童入学,二胎除外。也就是说,你买学区房时,一定要向上家问清楚,这个名额用掉没?如果用掉了,是哪年用掉的,等到你孩子入学是否已超过5年。

    ??13、选定房子之前,务必询问邻居及保安房屋过往情况。此条,放在最后讲,可见它的重要性。在经过你的层层筛选之后,你终于敲定了一套全家人都满意的房子,打算第二天就要付定金了,那么我告诉你,此时你看房的最后阶段还要做一件极为重要极为关键的事情:去房子的同层隔壁和大门保安处打探下这套房子的过往经历。本人就是这样做的,每次都满意而归。

    ??为啥非要这样做呢?原因上面讲了,买房子的两大风险之一“凶宅”。虽然很少人有这个运气碰到,但是一旦让你撞上,则是一辈子的事。千万不可大意和怀有侥幸心理。带包软中华和水果,敲开邻居大妈的门,笑脸相迎客客气气的说“你好,我是之前来看您隔壁这套房子的,打算买下来,您是老法师了,所以今天想来请教下您,这套房子之前的情况”。如果邻居态度不好,香烟水果伺候上,没人会把你拒之门外的。如果,你听到邻居说:“没听说隔壁有啥不好的事情,不太了解”,那么恭喜,这个是满意的回答,没消息就是好消息。大门保安处大哥那里同理。我去年如此操作时,和保安大哥聊开了,他直接说:“你放心吧,我来这里4年了,整栋楼都没死过一个人”。听到这句话真心比发工资都开心啊!

  • 3

    ??签 约 交 易

    ??1、付定金前必须必须必须拉产调(重要的事情说三遍)。房子最终选定后,在付定金前,还有一件最最最重要,更是性命攸关的事情:拉产调!!!为啥说如此的重要呢?因为,之前你看到的听到的都是表象,真正决定房子能不能买卖的是房屋的产调,这个在各区交易中心可以打印,只要你带好自己身份证,再交20元,就可以随意打印上海滩任何地址房子的全套产权信息。产调上会写清楚有否银行抵押,有否法院查封,有否冻结交易,有否争议等,当然还有房子的面积楼层房龄产权人等所有基础信息。

    ??这个产调通常为中介去拉,你可以在付定金前,要求中介去拉出来给你看,没有问题再付。当然有一半的中介会找各种借口懒得去拉,想尽快做成这单生意,那么,这时你千万不能偷懒,自己去交易中心拉出来。切勿听信中介的说辞,认为没必要,不会有问题的,产证都看过了,这是千万要不得的,产证上面不会写法院查封冻结的,但是产调上会有。

    ??大家可以现在上网查询所有的房产官司,仔细研究下,绝对超过50%的都是因为法院查封冻结,抵押给除贷款行外的第三方机构,或者有争议,或者是动迁安置房等等,每次我看到这些新闻,发自内心深处的替那些下家惋惜,明明当初花20元自己跑一次交易中心就解决的事,由于自己的无知和愚昧,主动掉入了上家精心设置的陷阱里。

    ??给大家讲个真实的例子:我无锡表姐2014年买房时,买的是同一栋楼的房子,看好房子后,在中介的催促下,马上付了5万定金,当然上家老太的产证是看过的,一周后网签好,付完30万首付之后第二天去交易中心备案审税审限购,结果交易中心当场就告诉她,房子不能交易,法院冻结了,产权有争议。当时我表姐就懵掉了。这时上家才说这套房子虽然产证上只有老太夫妻两个,但是他们的姐妹正在与他们争产权,半年前闹到法院去了,导致法院直接冻结不得交易。

    ??当然这时我表姐再听我的意见也为时已晚。好在上家老太是老知识分子,通情达理,答应3个月内把与姐妹的官司解决掉,继续履行合同,我表姐也不愿意解除合同。后来的事情就是靠人品了,3个月后,官司打完,上家现金补偿姐妹,房子归老太所有,程序才得以继续。不是所有人都能碰到这么讲道理的上家,也不是所有房子官司都能这么快的这么顺利的解决的。在此,奉劝各位朋友,任何时候都可以懒,付定金之前拉产调绝对不可以懒,否则,你就是在拿身家性命在赌博!!!

    ??2、税费一定要各付。前面说过上家都要到手价,就是交易中产生的所有税费全部由下家承担。这个局面无法改变。你作为卖房的上家这当然对你有利,现在你变成下家了,就必须合理合法的保护自己,因为你无法判定上家的人格与人品。我从第一篇就开始说税费的风险性,尤其是20%遗产税和无法确定的房产税,那么作为下家为了规避这个风险一定要坚持税费各自支付,而且在签署定金协议时必须写入条款,因为合同的条款都是按照定金协议写的,上家和中介也不会允许在签合同时变更内容。

    ??那么针对上家提出的税费由下家承担,你可以变通下方式,就是让上家和中介先行计算出本来需要上家缴纳的税费总额,你直接把这部分税费算在总价里就行了。这样做上家百分百接受的。这样做的聪明之处就在于,上家和中介计算的通常只有增值税个税和中介费,这些都是可计算出的有限的数额,而遗产税和房产税通常情况下,连上家自己都不知道有没有,有多少金额,所以,全部由下家承担根本不合理。这样一来,你可以承担看得见的税费,看不见的巨额税费你就规避掉了。

    ??上面的个税是满五唯一免征的,其中的唯一是只需要上家签字承诺唯一就可以了,税务窗口绝不会查询的。这里你可以要求上家别把这部分税算在合同价内,能省一点算一点。

    ??税费各付的问题我在置换中就真实遇到过。2016年我购房时,合同就签署的是税费各付,所有人都没有想到审税后上家那里还有房产税,上家自己都不知道,必须过户之前缴掉,好在只有6000多,上家很痛快的缴了,如果是6万呢?他还会缴吗,到时再来找我麻烦,让我分担一部分就麻烦了。当时我真心为自己的谨慎聪明骄傲啊!

    ??为啥我会想到合同中必须明确税费各付呢?因为我去年在看房过程中,曾经两次遇到过有20%遗产税的房子,一次是看完房子后,中介就说这个房子上家要求到手价,而且听说还有遗产税20%。房价本身就是市场价了,一点没有优惠,还要承担20%遗产税,港督才会买了。第二次是看完房子第二天,我还在考虑房子是否合适,中介电话过来说这个房子有遗产税,问我考虑否,我直接回绝。如果第二天中介没有打那个电话呢,如果有人看房满意,在中介的怂恿下,当天就付定金呢?后果可想而知。

    ??3、付完定金,必须让上家把产证压在中介。大家一定会经常看到这样的新闻:某上家将房子一房多卖卷款逃跑,几个下家打官司维权,好不容易其中一个下家胜诉,其他下家却遭遇执行难,拿不回首付款。那么,有没有办法避免这种风险呢?当然有了,就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内,这个事情可以提前和中介商量好,让中介来操办。绝大多数诚心卖房的上家会同意的,假如上家不同意,那么你就要小心了,要提防他是否有啥企图。因为诚心的卖家在乎的是总价是否满意,既然已经同意签定金协议收定金了,那么就代表他完全同意把房子卖给你,没有任何理由不把产证交出来。

    ??退一步讲,假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以变通下,这里我讲两个办法处理:第一个办法是增加定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,打消上家的担心,用钱砸晕他。第二个办法是你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基础信息和上下家信息填完整就可以了,具体条款可以空着,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。而且,你登录上去也可以确认下,在你之前该房子是否已经网签。不要问我可行否,因为这就是我去年的真实经历,也是中介教给我重要经验。

    ??4、不要在电话里砍价。不管是作为上家还是下家,电话里大家谁也看不到谁,更不存在面子问题,很多都是根本就没见过的人,根本就不可能打个电话就降10万元,99.9%的上家在接到砍价电话的时候都会骂人,因为他即使给你降了1万,你也不能保证马上就签合同付定金,而且不用负责任,电话一挂,权当对方在放屁。

    ??正确的砍价办法就是让中介约房东带着产证身份证户口本到中介门店面谈,此时下家务必带好银行卡及身份证。谈判之前务必查验所有证件真伪。当大家面对面坐下来之后,才会有心平气和的认真谈条件谈价格,最重要的是碍于面子,大家都会说到做到,不会存在刚刚同意降5万马上又反悔的局面。只有在这样的环境下,才有可能谈成,一旦大家都妥协到让彼此满意的价格了,下家马上签定金协议付定金转账,做到板上钉钉。千万不能放上家回家,或者隔夜再来谈,一旦上家走掉,请相信我,第二天就没有这个价格了,因为上家回家就会后悔,他知道你的诚意是非买不可,那么他就不回再次降价,只会涨价。

    ??5、价格谈判。下家在与上家面对面谈价格时,是最为弱势的时候,其实根本不存在有没有能力,嘴皮子好不好之说,因为对上家来说看中的就是总价,价格到位就卖,不到位就走人。下家这时需要做的就是一点:挑毛病找缺陷。当然是要客气的说,列举上家房子的诸多问题,比如房型不好,朝向不好,装修太老,没有电梯,厅太小,噪音太大,小区绿化不好,但是老婆喜欢,你本人觉得一般,所以来谈谈,价格合适就买,不合适就再考虑下。再给上家举例说明,同一个小区房型更好楼层更高的房子卖的还要便宜。总之,就一点宗旨,温和的打击上家的自信心,不能让他觉得自己房子好,要让他觉得有你来买他的房子,他是占便宜了才行。另外让中介也配合演个双簧。

    ??当然了,以上这些不是一定奏效,对于理智有经验的上家比如我来说,这些通通没效果,也就是说,下家谈价格只能看眼缘和运气了。话说回来,既然是你喜欢的房子,你还会在乎便宜5万10万吗?如果在2015年2016年那种市场行情下,上家跳价20万能被你抢到,你都要开心死了。最后说一句,牛市时房子好最重要,价格不重要,熊市时房子重要,价格也重要。

    ??6、签合同后的首付款不要太多。比如你买二套非普通住房,首付需要7成,贷款3成,总价1000万,那么,700万是在你贷款合同签署的那天之前付完就行,而不是说,签合同当天就要将700万全部付给上家,你可以在合同条款中明确付款计划,签署合同后,付首付200万,等到和银行签署贷款合同前一天再付500万给上家。

    ??总之一点,作为下家来说,最重要的就是钱,千万不能多付,千万不能早付,宁可少付不能多付,钱在谁手,谁就有发言权主动权。假如说,你贷款批不下来呢?房产新政出台,你买房泡汤呢?家里有变故急需用钱不能买房呢?你付出去的钱能及时退给你吗?你违约了,违约金多少?你的700万全都付给上家了,你还有资格讨价还价吗?对上家来说,房子最重要,对下家来说,钱最重要。房子买卖最关键的就是看谁掌握了话语权主动权,才能维护自己的利益。

    ??7、付款期限要宽松。签定金协议和合同时,要写付款计划,下家这时一定不能妥协于上家和中介的淫贼之下,要给自己留有足够的时间期限来筹措钱款,特别是置换的朋友,在卖掉的房子钱还没有全部收到的前提下,切勿头脑发热,把付款时间写的很紧,把自己逼到绝路。在签协议的时候,可以充分阐述自己的理由,需要借钱,需要拿到卖房子的银行放款等等,一旦这个付款日期写上去了,那就有法律效力了,你晚一天付款,上家就完全可以收你违约金,直接从你已付款里扣,等你全部钱款交齐了,再办理接下来的手续。这就是哑巴吃黄连,自己种的苦果含着泪也要吃完。

    ??8、在签署卖房合同后,再下定买房。这条在上一篇中提到过,因为非常重要,所以必须再次重申。一定要在自己房子已经收到定金之后,才可以考虑下定买房,而且这个时间间隔一定要最大化的延长,最稳妥的办法是,在卖房合同签好后,再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和银行放贷收款时间,来从容应对买房。

    ??试想下,假如你只是刚刚签署卖房定金协议,就怕踏空急忙下定买房,那么,你如何写付款计划,你能确保按计划交上家钱款吗?晚一两天,卖卖面子,祈求上家不计较了,晚10天半个月你试试看,上家必定解约,从你首付款里扣除违约金后将你扫地出门。有人可能会说:你卖房子的下家如果违约,贷款批不下来,钱付不出,导致你买房违约,你可以追究你卖房下家的责任啊?这样貌似可以,但是请记住,你的总价比他高,你将承担更高的违约金,奉劝大家安全第一。

    ??9、房子没有卖掉,可以签购房合同。这条主要针对二套置换的朋友。比如已有两套房的家庭,想卖掉一套再买一套,在卖掉房屋新产证没有办出来之前,理论上你还有两套,不能购买新房,但是在牛市时,担心房价上涨太快,可以先网签合同,锁定中意的房子,但是不能去交易中心备案审限购审税,只做到签好合同就行了,等到卖掉房子写着你下家名字的新产证出来,第二天再去办理你自己买房备案等手续。这样可以节省至少2个月的宝贵时间,时间就是金钱啊,牛市中2个月至少上涨3000元每平。熊市中可根据客观情况综合考虑。

    ??10、签约时可以录音拍照留作证据。如果你在与上家的接触中,感觉有疑问有担心,比如,怕签约的不是上家本人,或者他口承诺的东西不能写在合同中,再或者他说家人对卖房子没有意见全部支持等等,那么我建议你全程录音,并拍照取证,以防万一将来上家翻脸不认账,退一步讲,即使有纠纷,你也拿得出证据。

    ??11、备案审税审限购和贷款要同步办理。所有中介基本上都是这样操作的。但是买房前自己还是要对整个流程及时间了如指掌才行。不了解先后程序,不了解时间长短,没办法签合同,会被人骗的。以下就是买房交易整个流程:定金协议签署以后,可以约定时间网签,之间间隔时间不宜过长,夜长梦多,3-7天为宜;网签结束第二天可以去交易中心备案审税审限购,15个工作日后具备交易过户条件;商贷和公积金贷可以在网签结束第二天与备案同步办理;商贷审核签贷款合同可以在一个月左右完成;公积金贷款10个工作日初审后签贷款合同,再15个工作日复审后可交易过户;过户后20天自然日出产证,之后商贷和公积金2-3周可放款(目前可能会延长)。也就是说,在丝毫没有延误的情况下,从签定金协议到上家收到全部款项后交房至少2个月,如果下家公积金贷款的话,会延长至2个半月左右。

    ??12、组合贷款可以分开放款。组合贷款是由银行全程办理的,但是其中的公积金贷款部分是由公积金管理中心审批的,也就是说,商贷部分银行自己审核,公积金贷款部分由公积金管理中心审核,公积金管理中心会给银行额度和时间,来允许银行放款,通常公积金每月的额度有限,而且会固定每周允许银行放款一次。所以银行在商贷审核结束后,会等1-2周时间,待公积金审核通过并通知放款后,才能统一放款。

    ??如果按照合同约定的付款计划,已经到了付款期限,但是你卖掉房子的下家银行贷款还没有放款,那么可以要求银行将组合贷款可以分开放款,商贷审核结束了,就先放商贷给你,这样可以解你燃眉之急,避免违约。同理,如果你买房子的上家也是置换客,而他又急需用钱,你也可以帮他催促银行分开放款。去年的置换中,我就是如此操作的,商贷比公积金提前房贷2周。

    ??13、中介费要砍价,并且分期支付。中介在整个买卖过程中的利益驱动就只有中介费。这个钱在你手里时,你就是大爷,这个钱付出去了,你就是孙子。这就是所谓的“签完合同,甲方变乙方”。首先,在看房过程中,就要和中介经理讲好,中介费需要优惠,你可以和他们约定好,不管在哪家中介看中房子,都来他家交易,前提就是中介费优惠打折,除了链家基本上其他中介都会同意的。当然,你在第一家中介看好房子后,不要再让他们继续付出、谈价钱、约见面、拉产调,否则你跳到另一家中介交易,第一家会找你麻烦的。这种事情切记低调客气。

    ??通常中介要求签合同当天要全额付完中介费。但是之后还有很多事情要中介做的,付上家款、贷款,交易,交房,水电煤物业有线过户等。万一有纠纷必须中介协调的。所以,你可以提出中介费分2次支付,签合同后付一半,交易过户后或者交房后付另一半。如果不行,就调整2次支付的比例,留点钱在手,说话才有分量。

    ??14、交易过户后和上家商量,提前交房。按照常理,过户后等新产证出来后,银行放款到上家账户,上家才会交房交钥匙。但是,作为买家,谁都希望早点拿到房子早点装修起来。如果,你急切需要早点拿到房子,那么需要提前和中介串通好说辞,在交易过户后当天,请上家中介一起吃个饭喝点小酒表示庆祝,然后找机会向上家提出这个请求,当然理由自己编好,比如,自己的房子卖掉了,一直没有租到合适的房子,家里老人不想2次搬家;或者年底前要装修完,接老人来过年等等。

    ??而且要主动表示,尾款可以饭后马上提前支付,这样,就只剩银行放款了,而且也是直接放到上家账户,不会存在拖欠房款的问题,对上家来说,房款可以认为全部拿到了,银行放款最多会延迟,不会不放。中介再吹吹耳边风,也许就可以成功。实在不行,可以考虑适当的给上家点租金,至少比市场价会便宜很多。

    ??以上就是我买房的全部经验和技巧,都是本人这些年的亲身经历和耳濡目染,再加上自己喜欢总结归纳,不敢说高明但是一定会或多或少的帮到大家。

    ??还是那句话;“防人之心不可无,害人之心不可有”,在房市中可以诠释为:“卖房不害人,买房要防人”,希望大家都能抱有一颗善意的心对待这个社会,对待身边的人,良好的社会风气和健全的法律法规需要大家共同营造。

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